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L’objet des SCI à ambition limitée





Lorsqu’une société civile immobilière est constituée en vue de l’acquisition d’un seul immeuble, il est préférable de rédiger l’objet social en conséquence et d’écarter toute formulation plus générale. Au regard notamment de la définition des pouvoirs du gérant et de l’importance de la responsabilité inhérente à la qualification de professionnel de l’immobilier, afficher un objet social ambitieux est bien plus risqué que de s’en tenir à un objet social réaliste.


Proposition de formule

Contexte : trois avocats souhaitent acquérir les murs du local où est fixé le siège de leur cabinet ; des époux achètent avec leurs enfants un immeuble de rapport, deux frères font l’acquisition d’une résidence secondaire, des concubins achètent leur résidence principale et souhaitent pouvoir échanger l’usufruit de leurs parts respectives...


En suite de la comparution, ajouter à titre liminaire pour préciser la cause :

« Lesquels, souhaitant limiter l’investissement personnel de chacun, éviter la précarité du régime de l’indivision et faire bénéficier les associés survivants d’un droit de contrôle renforcé, ont établi ainsi les statuts de la société civile qu’ils sont convenus de constituer. »

STATUTS



Article 1er : Forme sociale

(...)


Article N : Objet social

La société a pour objet l’acquisition et la gestion, par voie de location non meublée ou de mise à disposition des associés, de tout ou partie d’un immeuble sis à ....... , puis, si l’opportunité s’en présentait, de tout bien et droit immobilier susceptible de valoriser cet immeuble ou de faciliter son utilisation par ses occupants (et notamment de tout immeuble mitoyen et de tout emplacement de stationnement situé à proximité), ainsi que toute opération civile pouvant se rattacher directement à cet objet.

Etant précisé qu’en cas d’impossibilité de devenir ou de rester propriétaire de l’immeuble sus-mentionné, la société pourra acquérir, en tout ou partie, un autre bien immobilier d’importance comparable sur le territoire de l’arrondissement de ........


Article X : Pouvoirs du gérant

(...)

La société ayant été constituée pour éviter aux associés les inconvénients d’une indivision tout leur en permettant de limiter leur investissement personnel, le gérant devra, sauf autorisation spéciale résultant d’une décision adoptée par un ou plusieurs associés représentant plus de la moitié du capital social, recourir à l’avis ou aux services d’un professionnel dès que se présentera une difficulté concernant l’état, l’amélioration ou l’entretien des biens immobiliers qu’elle détiendra.

Article Y : Décisions collectives

(...)

Les décisions extraordinaires concernent la modification des statuts ou les actes dépassant l’objet social.

Elles ne pourront être valablement prises que si elles sont adoptées par un ou plusieurs associés représentant les deux tiers au moins du capital social.


Article Z : Pouvoirs

(...)

Les associés donnent tous pouvoirs au gérant désigné à l’effet d’accomplir, avant et après l’immatriculation de la société, les actes suivants :


- Acquisition de l’immeuble visé par l’objet social ;
- Mise en place pour financer cet achat, auprès de toute banque, d’un emprunt avec garantie hypothécaire sur l’immeuble social, soumis au droit français, d’un montant de XXXX, d’un durée maximale de XXX années, d’un TEG annuel inférieur à Y %, remboursable par échéances mensuelles ou trimestrielles constantes.


Plus généralement, le gérant pourra, dès avant l’immatriculation de la société, passer et signer tous actes et pièces et prendre tout engagement rentrant dans l’objet social, substituer et généralement faire le nécessaire.
L’immatriculation de la société entraînera reprise de ces actes qui seront alors sensés avoir été souscrits dès l’origine par elle.
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(Nous avons publié cette formule à la Semaine Jurique, édition notariale et immobilière, du 15 mai 2009, n° 20, 1163)



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